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關心環球經濟的同學問：「近日經常從新聞聽到『次按風暴引起金融海嘯』，究竟『次按』是什麼？它又怎樣令投資者蒙受損失呢？」
按揭﹙mortgage﹚
大家首先要知道「按揭」是什麼。由於買賣樓宇牽涉金額龐大，一般市民未必有足夠金額全數支付，所以會向銀行借貸。貸款人﹙買方﹚通過分期付款﹙即是「供樓」﹚方式來取得所購樓宇的所有權，在規定的期限內貸款人需要分期還款。直至付清欠款，按揭過程即告結束。
在分期付款階段，樓宇的所有權被抵押著，如果貸款人無力償還貸款﹙即「斷供」﹚，該樓宇﹙抵押品﹚將被銀行以債權人身分取得業權，再將樓宇拍賣以抵銷所欠貸款和利息。
次級按揭﹙sub-prime
mortgage﹚
香港有優惠利率﹙prime pate﹚，銀行有優越客戶（prime customers），prime就解作好、一級。所謂「次按」，就是sub-prime mortgage，sub-prime相等於below prime，即是比prime低一級，用廣東話來說，即是「差一皮」，中文報紙故此譯做「次級按揭」，簡稱「次按」。次按是指信貸評分甚低的借款人﹙次級按揭客戶﹚所借的按揭。這些借款人由於收入低或職位不穩定等因素，未必百分之一百能夠每月供款還錢，所以信貸評分甚低。由於銀行承擔的風險增加，次級按揭客戶需要向銀行支付較高的利息。
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近幾年美國經濟好，失業率低（4.5%），房地產價格上升，銀行「水浸」，於是拚命向外借貸，連次級客戶的按揭都一概接受。最為詬病的是，甚至容許「忍者貸款」（NINJALoan，借款人NoIncome，NoJob，NoAssets，沒有收入，沒有工作，沒有資產，仍然可以借到按揭）。 |
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證券化
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證券化本質上是一個簡單的概念，就是把一些未來的收入，重新組合包裝起來，再以不同面目轉售。港人對證券化絕不陌生，2004年特區政府利用五條隧道及青嶼幹線的收入作支持，向公眾發行60億元的票據，有關票據還本付息的能力，就是來自五隧一橋的過路費收入。 |
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發行一些有一大批帶收入的資產作抵押的債券，雖然看似簡單，但卻是數十年來金融創新的溫床，因為這些債券的特徵，如息率或風險，可與原來的資產有很大不同。像化學家可將物質還原為原子或其他基本粒子，再重組成其他元素或化合物；銀行透過證券化，也可把指定的金融資產變成更多人想要的產品，可說是金融界的鍊金術。
透過證券化，可將較難轉手的資產轉為容易買進賣出的證券。這對銀行不啻是個天大喜訊，過去銀行在承造了一筆按揭後，可供借出的資金便減少；有了證券化，銀行不用再被這筆貸款綁死資金，它大可將這筆貸款與其他按揭捆綁起來，再透過證券化的方式出售，換回資金，再追逐其他生意。
將按揭貸款組合、捆綁、再轉售的過程中，銀行不單將貸款的風險轉嫁予證券持有人，還可能就安排發行有關證券化產品，收取一筆可觀的手續費。
對買家來說，這些證券不但可提供一個較高回報的選擇，亦能切割成風險有高有低的不同種類證券，令保守如退休金、進取如對沖基金的需要均照顧得到。
﹙參考資料：香港經濟日報，﹙2008﹚，《國際金融解碼器》第六版。香港：香港經濟日報，頁48。﹚
次級按揭證券
因市場資金過剩，不少貸款機構胡亂接受次級按揭，然後將所有按揭證券化，成為不同級數的按揭抵押證券（Mortgage-backedSecurities，MBS），推出市場發售。經評級機構（標準普爾，穆迪等等）評級之後，由對沖基金，退休基金，甚至散戶等以不同價錢買入，作收息之用。
由於次級按揭證券風險較高，當然比一級按揭證券的息率高一點。金融機構將按揭貸款以證券形式出售，消除信貸風險之後，還向購買按揭抵押證券者收取費用，賺取收入。誰知好景不常，當供款人沒錢供樓，變成賴債（default），接受次級按揭並將之變為按揭證券的金融機構，因未能從次級借款人收到供款，所以沒法歸還本金予證券購買者，甚至連支付給證券購買者的利息也負擔不起。
樓價一下跌，按揭抵押證券的價格就會大跌，投資者無法走避，損失慘重。
﹙內容改編自：〈Ninja按揭貸款〉，《蘋果日報》，
參考資料
1.
香港經濟日報，﹙2008﹚，《國際金融解碼器》第六版。香港：香港經濟日報。
2.
〈Ninja按揭貸款〉，《蘋果日報》，